Damit Ihr Eigenheim Ihr Eigenes bleibt!

Die Hypothekarzinsen sind nach wie vor sehr tief, und selten war Wohneigentum so günstig wie heute. Doch fürs eigene Heim braucht es nach wie vor eine stattliche Summe Eigenkapital. Ein Überblick, worauf bei der Finanzierung zu achten ist.

Finanzinstitute wie Banken oder Versicherungsgesellschaften verlangen in der Regel, dass Hauskäufer mindestens 20 Prozent der Anlagekosten selbst aufbringen; die restlichen 80 Prozent werden als Hypothek finanziert.

Ohne Zweifel: Ein Eigenheim zu kaufen oder gar selbst zu bauen, ist für die meisten Menschen die grösste Investition ihres Lebens. Umso mehr erstaunt es, dass viele angehende Hausbesitzer bezüglich der Finanzierungsmöglichkeiten und der Konditionen schlecht informiert und sich  nur wenig mit dem Markt befassen. Meistens ist die Finanzierung mit dem Gang zum Hausbanker erledigt. Im Gegensatz zum Kauf eines Mobile-Phones etwa wird stundenlang verglichen und zeitaufwendig nach den günstigsten Anbietern gesucht. Wer die Finanzierung seines Eigenheimes richtig angehen will, kommt nicht darum herum, sich ebenso eingehend mit der Materie zu befassen.

Diese Punkte sind dabei wichtig:

1. Wie viel Geld muss vorhanden sein?

Der Preis einer Liegenschaft wird von den Faktoren Baukosten und Bodenpreis beeinflusst. Die Baukosten sind schweizweit ähnlich, der Bodenpreis hingegen kann je nach Ort und Lage beträchtlich variieren. In der Regel verlangen die Finanzinstitute, dass der Eigenheimkäufer mindestens 20 Prozent der Kaufsumme selbst aufbringt; die restlichen 80 Prozent werden mit einer Hypothek finanziert. Das bedeutet, dass man für ein Objekt von beispielsweise 900’000 Franken rund 180’000 Franken Eigenkapital einbringen muss.

Eine weitere Hürde auf dem Weg zum Hypothekarkredit ist die Prüfung des Einkommens. Ein Finanzinstitut wird eine Hypothek nur sprechen, wenn die Belastung durch die Immobilie nicht mehr als einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmacht.

2. Eigenkapital

Das Eigenkapital, das der Käufer selbst einbringen muss, kann aus folgenden Quellen stammen: Ersparnisse, Geld aus dem Verkauf von Wertpapieren oder unbelehntes Bauland, das man besitzt.

Auch Gelder der zweiten Säule (Pensionskasse oder Freizügigkeitsleistungen) oder der dritten Säule (3a) darf zum Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum verwendet werden.

Das Geld kann entweder vorbezogen – man lässt es sich also auszahlen – oder aber verpfändet werden.

Auch ein zinsloses und nicht rückzahlbares Darlehen von Bekannten oder Familienmitgliedern ist ein häufiges Mittel zur Aufstockung des Eigenkapitels und, sofern es die finanzielle Situation der Eltern zulässt, nicht zuletzt auch ein Erbvorbezug oder eine Schenkung.

Seit 2012 gibt es die Auflage, dass mindestens zehn Prozent des Kaufpreises aus Mitteln eingebracht werden müssen, die nicht aus der 2. Säule stammen. Sie gilt beim Vorbezug und bei der Verpfändung.

3. Welche Hypotheken gibt es auf dem Markt?

Die Angebote der Schweizer Finanzierungsinstitute lassen sich auf drei Modelle reduzieren:

  • Variable Hypothek: Keine feste Laufzeit; der Zinssatz wird laufend an die Kapitalmarktentwicklungen angepasst.
  • Fest-Hypothek: Laufzeiten von ein bis 25 Jahren; der Zinssatz wird für die ganze Laufzeit bei Vertragsabschluss festgelegt. Je länger die Laufzeit, desto höher der Zins.
  • Libor-Hypothek: Der Zins wird je nach Modell alle ein, drei oder sechs Monate dem Libor-Satz angepasst (Libor = London Interbank Offered Rate).

4. Welche Hypothek ist die richtige?

Die Finanzkrise hat für künftige Eigenheimbesitzer auch ihr Gutes: Durch die Leitzinssenkungen der Nationalbank zur Ankurbelung der Wirtschaft sind auch die Hypothekarzinsen in den letzten Jahren massiv gesunken. Selten war die Finanzierung von Wohneigentum so günstig wie jetzt. Trotz allem ist die Wahl der richtigen Hypothek auch heute nicht einfach.

Für welche Hypothekarform man sich entscheidet, hängt davon ab, welche wirtschaftlichen Entwicklungen man in den nächsten Monaten und Jahren erwartet, denn das hat einen direkten Einfluss auf die Zinsentwicklung. Solche und vor allem langfristige Prognosen zu machen ist selbst für Experten schwierig.

In der jetzigen Phase sind – bei einem Zins von rund 0,60 bis 1,5 Prozent – Libor-Hypotheken tatsächlich die günstigsten. Wichtig ist aber, dass eine Libor-Hypothek jederzeit auf Ablauf einer Tranchenfälligkeit (ein, drei oder sechs Monate) in eine feste oder variable Hypothek gewandelt werden könne.

Aber für all jene, die nicht gern ein Risiko eingehen und denen ein langfristig kalkulierbares Budget wichtiger ist, werden momentan vor allem Festhypotheken mit langer Laufzeit interessant sein.

Zu beachten gilt auch, dass Tranchenbildungen mit verschiedenen Laufzeiten zu einer Bindung an das Finanzinstitut führen. Ein Wechsel zu einem anderen Anbieter ist nur möglich, wenn alle Tranchen innerthalb weniger Monate ablaufen.

5. Wie findet man ein günstiges Hypothekenangebot?

Bei der Wahl des Finanzinstituts, bei dem man die Hypothek abschliesst, sollte man zwei Aspekte berücksichtigen: Wer macht das beste Angebot? Und bei wem fühlt man sich am besten aufgehoben? Da der Hypothekenmarkt recht umkämpft ist, kann man mit den Banken feilschen. Wichtig dabei ist, dass man mehrere Offerten einholt. Weil das zeitintensiv ist und harte Verhandlungen nicht jedermanns Sache sind, lohnt es sich ein unabhängiger Hypothekarbroker beizuziehen. Gerne stehen wir Ihnen hier persönlich zur Seite.